新疆房地产业进入“产品时代”

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       新疆日报讯（记者邵帅报道）近两年，受政策、市场和需求变化的影响，新疆房地产市场进入细分市场的大格局，城市综合体、教育地产、旅游度假地产、商业地产等等成为众多开发商鏖战的热土。房地产市场由大众化住宅不断向细分市场挺进，使原本只为解决居住功能的住宅拥有了更多附加价值，产品的多元化也标志着房地产市场由此进入“产品时代”。
        
      近年来，随着多家一线房企入驻，新疆房地产市场也进入如火如荼的发展阶段，万科兰乔圣菲、恒大金碧天下、天然理想城、宝能城、上策芳香那拉提……此时的新疆楼市，早已褪去了发展初期时的单一色彩，无论是城市综合体、高端别墅，还是特色地产、旅游度假地产，可谓百花齐放，丰富的产品类型已经充分体现出房地产业多元化的发展趋势，也为消费者置业、投资提供了良好的选择平台。
        
       2014年，随着双向调控的提出，各区域间的市场分化日益凸显，房企调整也自上而下、由内而外展开，品牌房企的优势与多元化企业的实力在竞争中日渐显现，由此住宅产品的细分也更加频密。新疆华联建设投资集团董事长丁建忠告诉记者，14年前，房地产市场的产品定义无非就是住宅，以及为数不多的社区商业。而今天的房地产市场，产品的细分程度已经到了非常细腻的一个阶段。仅住宅就包括公寓、花园洋房、电梯洋房、别墅等多种形态，更重要的是，诸如城市综合体、旅游地产、养老地产这类过去根本没有的全新产品名称，也随着社会需求的变化而产生。有需求就会有市场，正是因为有了需求，细分市场才得以快速发展。楼市虽然经历了严厉的房地产调控，但市场需求仍然是不可忽略的重要因素，房地产市场的细分化趋势逐渐明朗，商业地产、旅游地产、豪宅市场等细分化市场日渐成型。虽然在细分市场形成初期还会出现概念性产业，比如，旅游地产做成了纯住宅性质、城市综合体做成了大型住宅小区或商住楼等等，但经过市场积淀，这些新型业态必将会部分替代纯住宅开发，形成新的增长点。
        
       业内人士认为，细分市场的形成，得益于多方因素促成。首先，人口结构变化成为影响房地产市场发展的重要因素。新疆房地产协会常务副会长陈代元说，只要建房就有人买，就有人愿意住，这是房地产市场发展初期状态，那时房企不会过于注重产品定位，而将更多的精力放在了如何更快，更多地建房，然后以最快的速度卖掉，但这种只追求量的结果往往就会使得行业缺少个性化、差异化的建筑项目。业内人士认为，随着人口结构的变化，越来越多的开发企业会根据地方人口变化而调整建筑定位，特别是当前分类调控的政策背景下，房企间的竞争日益严峻。准确的产品定位、合理定价以及高品质的建筑项目即使在调控政策下仍然能够获得很好的销量，适销对路的产品才是当前市场化房企竞争的关键。这说明，如今人口结构决定着供应市场，需求市场的变化是当前市场细分、产品多元化的根本因素。
        
       其次，当前房地产市场面临政策调控、市场调整的态势下，房地产市场由集约型向差异化发展，大众化的产品越来越不适应市场竞争需要，而去投资化的调控政策也让住宅产品从投资市场退出，市场回归刚性需求为主导的消费格局。新疆新投集团政策分析研究室邹优认为，随着投机性购房者从市场退出，购买群体基本以自住型和改善型需求为主，这种格局促使房地产企业重新调整战略。由此，房企开始了由建筑商向服务商的转型，最突出的就是由住宅市场转向商业开发，甚至是更加细化的旅游地产和养老地产。随着房地产市场不断走向成熟，房企开始部署细分市场，其中，商业地产、旅游地产、养老地产、豪宅市场等成为房企争相布局的重点区域。
        
       2014年一季度，市场销量下滑，但在数量下滑的背后，也有很多房企因为产品定位准确，市场需求旺盛而受到消费者追捧。丁建忠认为，目前，房地产市场已经进入买方时代，房地产企业需要适时调整产品定位，以更精细化的经营方式来迎合市场，取得竞争优势。
      
       业内人士表示，在当前房地产市场大环境下，细分市场已经成为发展的必然阶段，虽然细分市场拥有更广阔的发展空间，但各主题市场开发、运营不同于住宅地产，所需专业、人才、资金都会将房企推向更严峻的竞争环境中，房企在决定转型的同时也要做好充足的抗风险准备。